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宝龙申请破产(哪些城市有宝龙广场)

2023-01-24 09:45:57

“退地风波”:宋都股份破产的生意经、祥生、宝龙的“苦衷”

“退地风波”:宋都股份破产的生意经、祥生、宝龙的“苦衷”

文|梁华梁

宋都股份的生意经,最终败给了两家房企都各有“苦衷”。

原来是疯狂抢地,现在居然有房企血亏退地。

5月,宋都股份斥资拍下土地,在手里还没捂热乎,7月就表示放弃,5000万元的保证金也随即被没收。

宋都股份不仅成了今年杭州采取集中供地政策后第一家退地房企,还为此收到了上交所的监管函。

而宋都股份在回复函中,将退地的责任推给了另外两家上市房企——祥生控股、宝龙地产。

按宋都股份的说法,原本谈妥的两家合作方祥生控股和宝龙地产,“违反诚实信用的原则,其单方面突然违约,导致公司在极短时间内无法达成其他商业合作机会,给公司短期内的资金安排带来巨大压力。”

而对于宋都股份的这种说辞,祥生控股和宝龙地产两家房企都明确表示,“不背锅”。

近年来,房企之间合作拿地、联合开发的运营模式逐渐兴起。据公开资料显示,这是宋都股份和祥生控股、宝龙地产的首次合作。

结果,出师不利。原因看起来也不复杂,此次合作项目没有利润,另外两家房企还各有各的“麻烦”,不可能陪着宋都股份承担风险。

宋都股份无奈退地,血亏5000万

今年5月7日,宋都股份全资子公司获得的杭政储出【2021】8号地块(以下简称8号地块),随即与祥生控股达成合作意向。

双方通过微信语音通话沟通初步确定土地开发的基本合作模式,即50%:50%股权联合操盘开发。当晚,祥生控股相关人员更是到达宋都股份公司洽谈合作事宜。

5月12日,双方通过微信明确祥生控股方面已向其公司董事长汇报,合作协议无需修改并已经传到祥生集团公司签字盖章。

然而第二天,也就是5月13日,祥生控股方面突然电话通知宋都股份相关人员,单方面表示不再参与本次合作。

不仅是祥生控股,宋都股份还同时被宝龙地产“摆了一道”。

据宋都股份披露,5月8日,其旗下全资子公司杭州长慧企业管理有限公司(以下简称杭州长慧),竞拍获得天目医药港地块,即12号地块的土地使用权。

随后,宝龙地产子公司——浙江宝龙锦城企业管理有限公司主动接洽,希望就12号地块进行合作开发。为此,双方还签订了《天目医药港ZX11-G-15地块合作备忘录》,约定50%:50%股权联合操盘开发,“如一方违反上述约定,违约方应支付守约方2000万违约金”。

随后,宝龙地产方面以合同尚在审批流程等原因拖延签订正式合作协议,且拒收了杭州长慧寄出的《关于推进天目医药港ZX11-G-15地块合作的工作联系函》。

5月19日,宝龙地产方面明确表示放弃合作。

按宋都股份的说法,公司自身流动资金整体状况良好。虽然同期在杭州竞得5块地,总出让金达45.84亿元,但引入祥生控股和宝龙地产后,将使得其土地权益金额降至合理位置。

但是,不曾想,两家房企都“违约”了。为保证整体现金流安全,宋都股份只得放弃8号地块。

祥生、宝龙均“不背锅”

然而,对于宋都股份的这份回复函,祥生控股和宝龙地产都明确表示“不背锅”。

8月11日,祥生控股发布澄清公告称,宋都股份将放弃已竞得的8号地块土地使用权并被没收5000万元保证金一事归咎于祥生控股,“公司的名誉现受影响。祥生控股将就蒙受的任何损害保留向宋都股份启动法律程序的权利。”

在澄清公告中,祥生控股表示,在宋都股份竞得8号地块后,公司及附属公司未与宋都股份及附属公司签署任何协议或文件。

也就是说,8号地块是由宋都股份以其全资子公司支付保证金并单独竞得。在竞得后,宋都股份又决定放弃,导致被没收5000万元保证金。

祥生控股的此次澄清看上去并不“理亏”,毕竟在上文中也提到了,祥生控股确实位于宋都股份签署任何书面文件,只是在微信中口头约定了一些事宜。

如此说来,宋都股份有点“哑巴吃黄连”的感觉了。

但是对于宝龙地产方面的“违约”,宋都股份直接起诉到法院,包括请求判决浙江宝龙支付违约金2000万元,并承担各项诉讼费用。

毕竟,双方确实签署了《天目医药港ZX11-G-15地块合作备忘录》,其中明确规定,“如一方违反上述约定,违约方应支付守约方2000万违约金”。

但是,宝龙地产方面称,宋都股份退掉的8号地块和己方没有任何关系。而宋都股份提到的12号地块双方签订的是合作备忘录,后期正式沟通合同条款过程中对于一些合作条件发生了改变,才导致没有达成一致。合作备忘录只是双方表达合作诚意的表现,实际细节需以合同签订为准。

简言之,宝龙地产方面认为8号地块退地一事跟我无关,12号地块签下的合作备忘录也不是合同,没有形成实际约束力。

破产的生意经和两家的“苦衷”

说到底,一切都是生意。

祥生控股和宝龙地产同时放弃与宋都股份的合作,究其原因,无非就是没有利润。

在本轮杭州集中供地中,另一家本土房企滨江集团同宋都股份一样,也拍得5宗土地。

不过,滨江集团董事长戚金兴却公开表示,“努力做到1%-2%的净利润水平”。

戚金兴之所以有如此言论,跟今年杭州土地出让市场的现实情况有关。

据悉,今年杭州首批推出的57宗地块中,有41宗达到了封顶溢价,并启动了竞争自持,自持率最高的地块高达40%。

同时,杭州房地产市场一直有着严苛的限价调控,自持面积的增加,意味着项目开放的利润将受到严重挤压。

以此次宋都股份放弃的8号地块为例,其总价17.83亿元,楼面价20962.12元/平,溢价率29.86%,自持21%。

由于政府限价,该地块的毛坯均价不高于26500元/平,精装修均价不高于29500元/平,再加上其它一系列成本支出,不仅利润低,甚至还有亏损的风险。

对于这种情况,宋都股份也清楚。只不过,奉行高周转模式的宋都股份,截至2020年底土储已严重不足,待开发的地块仅剩4宗。

为了补充土储,在杭州本轮集中供地竞拍中,宋都股份以黑马姿态,以45.8亿元拿下5宗地块。

但是,据宋都股份年报现实,其2020年营收为71.61亿元,全口径销售额200亿元左右,扣非净利润为5.4亿元。

就这点体量,一下子花45.8亿元,或许有点吃不消。为此,宋都股份拉来了祥生控股和宝龙地产,就是要降低风险。

结果,两家房企同时“违约”了,不跟宋都股份玩了。

实际上,祥生控股和宝龙地产各有各的“苦衷”。

年报显示,2020年末祥生控股的净负债率为136.38%,扣除预收的资产负债率为82.37%,“三道红线”踩下两道。

此外,祥生控股的融资成本处于行业内高位。为了获得资金,还频繁质押控股公司股权。

在融资方面,宝龙地产同样感到压力。

今年1月,宝龙地产计划发行上限为25亿元的公司债,最终发行规模仅为10亿元。

3月,宝龙地产旗下子公司宝龙实业原定发行规模不超过20亿元公司债,最终实际发行规模15亿元,融资规模再次缩水了25%。

此外,宝龙地产旗下杭州滨江宝龙城一笔金额为24.5亿元的ABS也终止发行。

如此看来,宋都股份的生意经,最终败给了两家房企都各有“苦衷”。

此次合作项目存在利润微薄甚至亏的风险,如果不计后果、硬着头皮上,一旦出现意外,现金流就断了。

所以说,在融资端持续吃紧的情况下,还得小心为妙。

宝龙城市广场 VS 万星文化广场在永春谁更胜一筹

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宝龙城市广场万星文化广场
项目地址:永春县桃源南路和真武路交叉口湖滨路(国家电网总部旁)
开发商:永春宝龙房地产开发有限公司永春万星置业有限公司
绿化率:80.00%33.00%
容积率:2.192.95
建筑类型塔楼板楼
物业类型普通住宅普通住宅,商住公寓
项目特色--小户型
产权年限写字楼50年,商铺40年,住宅70年住宅70年
均价5500.00元/平方米7700.00元/平方米
开盘时间:2014-7-23--
交房时间:2016-32016-3

周边信息PK

宝龙城市广场

交通状况:永春1路、旅游专线乡村线

万星文化广场

交通状况:城乡巴士可直达,距离永春汽车站仅百米之遥

户型信息PK

宝龙城市广场

宝龙城市广场户型类别:2居,3居,44居

户型面积:75.00平方米-137.00平方米

户型举例:fe1a713c9d250d64d7f3c6de210_p7_mk7_wm47

万星文化广场

万星文化广场户型类别:3

户型面积:平方米-平方米

户型举例:2

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